Obowiązująca ustawa o własności lokali nie wskazuje wprost, które części balkonu należą do właściciela mieszkania, a które do nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ten ogólny przepis przez lata wymuszał odwoływanie się do orzecznictwa, dokumentacji technicznej budynku i uchwał wspólnot.
W praktyce oznaczało to spory o pieniądze. Właściciele mieszkań często wskazywali, że balkon jest częścią bryły budynku, wpływa na elewację i bezpieczeństwo, dlatego jego naprawa powinna obciążać wspólnotę. Wspólnoty odpowiadały, że z balkonu korzysta wyłącznie właściciel danego lokalu, więc przynajmniej część kosztów powinna zostać po jego stronie. Problem dotyczył zwłaszcza remontów balustrad, płyt balkonowych, izolacji oraz prac wymagających rozebrania posadzki.
Remont balkonu i odpowiedzialność właściciela mieszkania
Dotychczasowe orzecznictwo rozdzielało odpowiedzialność, ale nie usuwało wszystkich wątpliwości. Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. wskazał, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu jako przestrzeni służącej wyłącznie jego potrzebom mieszkaniowym, natomiast koszty remontu elementów konstrukcyjnych trwale związanych z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 marca 2017 r. uznał, że właściciel odpowiada zasadniczo za wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu i przestrzeń wykorzystywaną wyłącznie przez niego.
Nie zawsze jednak rozstrzygnięcia były tak jednoznaczne w praktycznym zastosowaniu. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 20 grudnia 2013 r. zwracał uwagę, że balkony i loggie mają dwojaki charakter: z jednej strony służą właścicielom poszczególnych lokali, z drugiej są elementem elewacji i konstrukcji budynku. W ocenie sądu wspólnota, podejmując uchwałę o remoncie balkonów, powinna dokładnie wskazać, które elementy mają być remontowane na wspólny koszt. Ogólne sformułowanie uchwały mogło naruszać interesy właścicieli, którzy nie chcieli finansować prac przy częściach niewchodzących do nieruchomości wspólnej.
Projekt UD312 i nowa definicja nieruchomości wspólnej
Projekt UD312 przewiduje dopisanie do art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, że nieruchomość wspólną stanowią również elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Rządowe założenia wskazują wprost, że chodzi o dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę oraz inne elementy balkonu będące fragmentami elewacji. To oznaczałoby, że za ich utrzymanie odpowiadałaby wspólnota mieszkaniowa.
Dla właściciela lokalu najważniejsza byłaby granica odpowiedzialności. Po wejściu zmian w życie właściciel nie powinien być obciążany samodzielnym remontem elementów konstrukcyjnych balkonu, nawet jeżeli korzysta z niego wyłącznie on. Po jego stronie pozostałaby natomiast wewnętrzna przestrzeń balkonu, czyli przede wszystkim elementy wykończeniowe i sposób codziennego użytkowania tej części mieszkania.
Pomysł Ministerstwa Sprawiedliwości: cały balkon jako część wspólna
W toku uzgodnień międzyresortowych Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało dalej idącą zmianę. Resort wskazywał, że samo wprowadzenie pojęcia elementów konstrukcyjnych może nie zakończyć sporów, ponieważ remont izolacji czy płyty często wymaga naruszenia warstw wykończeniowych, które formalnie mogą należeć do właściciela lokalu. Problem jest szczególnie widoczny przy hydroizolacji, gdy prace techniczne wymagają usunięcia posadzki.
Ministerstwo Sprawiedliwości postulowało więc zaliczenie balkonów, loggii i tarasów w całości do nieruchomości wspólnej. Właściciel mieszkania miałby zachować prawo do wyłącznego korzystania z tej przestrzeni dzięki służebności ustanawianej z mocy prawa. Taka konstrukcja miała, według resortu, jednoznacznie przesądzić status balkonów i dać wspólnotom realny wpływ na stan techniczny tych elementów budynku.
Dlaczego propozycja służebności nie weszła do projektu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, jako autor projektu, nie uwzględniło propozycji Ministerstwa Sprawiedliwości. W odpowiedzi opublikowanej 23 czerwca 2026 r. wskazano, że uznanie całych balkonów za nieruchomość wspólną byłoby nieuzasadnione, ponieważ w większości budynków są one przypisane do konkretnych lokali i służą wyłącznie ich właścicielom.
Resort rozwoju argumentował również, że przyjęcie takiej konstrukcji mogłoby prowadzić do wniosku, iż każdy właściciel lokalu ma prawo żądać dostępu do balkonów przypisanych do innych mieszkań. Zastrzeżenia wzbudził też pomysł ustawowej służebności. Ministerstwo wskazało, że służebność wynika z umowy albo orzeczenia sądu, a ustawowe ustanowienie jej obligatoryjnego charakteru pozostawałoby w sprzeczności z konstrukcją nieruchomości wspólnej.
Odszkodowania za zniszczone płytki i kosztowne wykończenie balkonu
Drugą kwestią podniesioną przez Ministerstwo Sprawiedliwości były odszkodowania. Jeżeli wspólnota miałaby remontować elementy konstrukcyjne balkonu, ale przy okazji musiałaby zniszczyć posadzkę, płytki lub inne kosztowne wykończenie wykonane przez właściciela, pojawia się pytanie, kto zapłaci za przywrócenie poprzedniego stanu.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie zdecydowało się na wprowadzenie odrębnej regulacji w ustawie o własności lokali. Według autorów projektu takie roszczenia mogą być oceniane na podstawie kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem konkretnego stanu faktycznego. Resort wskazywał też, że podobne ryzyko występuje przy innych pracach w częściach wspólnych, na przykład przy remontach pionów wodociągowych, kanalizacyjnych czy stropów.
Kiedy nowe przepisy o balkonach mogą wejść w życie
Projekt UD312 jest nadal projektem rządowym i nie oznacza jeszcze obowiązującego prawa. Z informacji opublikowanych w wykazie prac legislacyjnych wynika, że planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów wyznaczono na II kwartał 2026 r. Po przyjęciu przez rząd projekt musi jeszcze przejść przez Sejm, Senat i trafić do podpisu prezydenta.
Pierwotnie zakładano, że ustawa wejdzie w życie po 30 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W toku uzgodnień międzyresortowych vacatio legis wydłużono jednak do 3 miesięcy. Dla wspólnot mieszkaniowych oznaczałoby to czas na dostosowanie planów remontowych, uchwał i praktyki rozliczania kosztów.
Inne zmiany dla wspólnot mieszkaniowych
Projekt UD312 nie dotyczy wyłącznie balkonów. Rząd chce szerzej zmienić zasady działania wspólnot mieszkaniowych po ponad 30 latach obowiązywania ustawy o własności lokali. W projekcie przewidziano m.in. doprecyzowanie statusu wspólnoty, możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, nowe zasady dotyczące urządzeń pomiarowych oraz obowiązek uiszczania zaliczek na media rozliczane przez wspólnotę do 10. dnia każdego miesiąca.
Zmiany mają też objąć odpowiedzialność właścicieli za zobowiązania wspólnoty. Projekt zakłada doprecyzowanie, że odpowiedzialność właścicieli ma charakter subsydiarny, czyli pojawia się wtedy, gdy egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna. Każdy właściciel odpowiadałby w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.
Komentarze (0)